Si está pensando en comprar una propiedad en Marbella o la Costa del Sol con la intención de alquilarla cuando no la utilice, lea atentamente esta información antes de firmar cualquier documento. La normativa que regula los alquileres vacacionales en España ha cambiado drásticamente en los últimos dos años, y lo que funcionaba en 2023 ya no es válido.
No se trata de tácticas alarmistas: Andalucía sigue siendo una de las regiones más atractivas de España para el alquiler vacacional. Sin embargo, el marco regulatorio ha evolucionado, y comprenderlo puede marcar la diferencia entre una propiedad que genera 15.000 € anuales en ingresos por alquiler y otra que permanece vacía porque no se puede anunciar legalmente en Airbnb.
La nueva realidad: dos sistemas de registro, no uno.
España introdujo en 2025 un sistema nacional de registro de alquileres que funciona en paralelo a las licencias regionales ya existentes. Esto significa que los propietarios ahora deben lidiar con dos niveles de burocracia:
La licencia regional VFT (Vivienda con Fines Turísticos) la otorga la Junta de Andalucía y autoriza el uso turístico de su propiedad. Sin ella, no puede alquilarla legalmente por periodos inferiores a 60 días.
El número NRUA (Número de Registro Único de Arrendamientos) es un nuevo identificador que todos los alquileres vacacionales deben mostrar en todas las plataformas de reserva. Desde julio de 2025, Airbnb, Booking.com y Vrbo están obligados a rechazar los anuncios que no cuenten con un NRUA válido.
¿El impacto práctico? Necesitas ambos. El NRUA se emite a través de la plataforma digital española (VUDA), pero no puedes obtenerlo sin la licencia regional VFT. Piensa en ello como un sistema de verificación en dos pasos: si fallas en cualquiera de los dos, tu propiedad no podrá ser incluida en la lista.
¿Qué cambió realmente en Andalucía?
La Junta de Andalucía reformó su marco regulatorio de alquileres turísticos mediante el Decreto 31/2024, que entró en vigor en febrero de 2024 con aclaraciones adicionales a lo largo de 2025. Esto es lo que importa:
El voto de la comunidad
Este es el cambio más importante, y el que la mayoría de los compradores pasan por alto. Una comunidad de propietarios (el equivalente a una asociación de propietarios) ahora puede votar por mayoría de tres quintos para prohibir los alquileres turísticos en el edificio. Si está comprando un apartamento en un complejo, esta votación podría frustrar sus planes de alquiler de la noche a la mañana, incluso si ya cuenta con una licencia válida.
La situación mejoró un poco en octubre de 2025, cuando la Junta aclaró que las licencias existentes, registradas a nivel nacional, siguen siendo válidas para la venta de propiedades sin necesidad de una nueva aprobación comunitaria. Pero aquí radica la diferencia crucial: las nuevas solicitudes aún requieren el consentimiento de la comunidad, y esta puede votar para bloquearlas.
Antes de hacer una oferta por cualquier apartamento, solicite al administrador del edificio un certificado por escrito que confirme que la comunidad no ha votado para prohibir, restringir o condicionar el uso turístico. Obtenga las actas de la reunión más reciente. Si el administrador se niega a proporcionar estos documentos, esa es la respuesta.
Límites de capacidad y normas de habitabilidad
El Decreto 31/2024 introdujo requisitos más estrictos:
- Máximo 15 huéspedes por propiedad.
- Máximo 4 huéspedes por habitación (antes 6).
- El aire acondicionado es obligatorio para las propiedades que se utilizan entre mayo y septiembre.
- Se requiere un botiquín de primeros auxilios, un extintor de incendios y formularios de quejas en tres idiomas.
Estas directrices no son opcionales; son de obligado cumplimiento tras una inspección, y las multas por incumplimiento pueden alcanzar los 150.000 euros.
Registro de invitados a través de SES.Hospedajes
Desde diciembre de 2024, todos los huéspedes que se alojen en un alquiler turístico deben registrarse en la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior dentro de las 24 horas posteriores a su llegada. Esto aplica a todos los alquileres de corta duración, independientemente de si usted gestiona la propiedad por su cuenta o a través de una agencia de alquiler.
Los datos requeridos incluyen la información completa del pasaporte o documento de identidad, la nacionalidad, las fechas de la estancia y el número de registro de la propiedad. No registrar a los huéspedes puede conllevar la revocación de su licencia de alquiler.
Situación actual de Marbella: Relativamente abierta, pero no cuente con ello.
A diferencia de Málaga, que ha limitado los alquileres turísticos al 8% del parque de viviendas, Marbella aún no ha implementado restricciones específicas. Las solicitudes de nuevas licencias VFT siguen en trámite y el ayuntamiento no ha declarado ninguna zona como saturada.
Pero este es el contexto: las restricciones en Málaga surgieron repentinamente, y se están debatiendo medidas similares en toda la Costa del Sol. Si su inversión inmobiliaria depende en gran medida de los ingresos por alquiler, tenga en cuenta que el marco regulatorio se endurecerá, no se flexibilizará, en los próximos cinco años.
¿Qué significa esto en la práctica? Si compra una propiedad que ya cuenta con una licencia VFT registrada y un número NRUA activo, estará en una posición más ventajosa que alguien que planea solicitar una nueva licencia después de la compra. Las propiedades con licencia se transfieren con la escritura de compraventa; la licencia está vinculada a la propiedad, no al propietario.
El proceso de transferencia: ¿Qué sucede cuando compras una propiedad con licencia?
Buenas noticias. La Dirección General de Seguridad Jurídica de España confirmó que los registros de alquiler turístico están vinculados a la propiedad. Al comprar una propiedad con un VFT y un NRUA ya existentes, no es necesario volver a solicitarlos; basta con realizar un cambio de titularidad tanto en el Registro de Turismo de Andalucía como en el registro nacional.
Este proceso suele tardar entre 4 y 6 semanas y requiere la documentación original de la licencia, la escritura de compraventa y un documento de identidad. Durante este periodo, puede seguir operando con la licencia del propietario anterior, aunque es recomendable comunicar esta situación a las plataformas de reservas para evitar interrupciones en la publicación de anuncios.
El punto clave: las propiedades con licencia vigente ahora tienen un valor superior. Un apartamento con licencia en un complejo donde la comunidad no ha votado en contra del uso turístico vale más que un apartamento idéntico sin licencia en la propiedad contigua. Tenga esto en cuenta en sus negociaciones de compra.
El requisito de presentación de informes anuales
A partir de febrero de 2026, todos los titulares de licencias deberán presentar una declaración informativa anual que cubra la actividad de alquiler del año anterior. Esto incluye:
- Propósito de cada estancia
- Número de huéspedes por reserva
- Fechas de llegada y salida
- Reservas e ingresos totales
Esto aplica incluso si la propiedad no se alquiló en ningún momento del año. No presentar la documentación puede resultar en la revocación de su número de registro nacional, lo que implica la exclusión de su propiedad de todas las plataformas principales.
Cómo afecta esto a los cálculos de su hipoteca
En España, los bancos suelen conceder préstamos con una relación préstamo-valor (LTV) del 60-70% a los no residentes que compran inmuebles de inversión. Al calcular si una propiedad es financieramente viable, muchos compradores tienen en cuenta los ingresos por alquiler previstos para compensar los pagos de la hipoteca y los gastos de mantenimiento.
He aquí la dosis de realidad:
No dé por sentado que obtendrá la licencia. Si compra un apartamento en un complejo residencial, la votación de la comunidad es una incógnita. Elabore su modelo financiero suponiendo que no obtendrá ingresos por alquiler y considere cualquier ingreso por alquiler como una ganancia adicional.
Ten en cuenta los costes de cumplimiento normativo. La instalación de aire acondicionado, los equipos de seguridad, las tasas de registro anuales, la gestión de la propiedad y la administración del registro de huéspedes suman una cantidad considerable. Un presupuesto realista para un apartamento de dos habitaciones en Marbella oscila entre 2000 y 4000 € anuales en costes relacionados con el cumplimiento normativo, sin incluir las comisiones de la plataforma ni los impuestos.
Considere el costo de la licencia. Si los ingresos por alquiler son realmente importantes para su estrategia de inversión, comprar una propiedad con una licencia vigente puede costar más inicialmente, pero elimina la mayor incertidumbre regulatoria.
Es importante entender la regla de los 60 días. Los alquileres de 61 días o más se rigen por la legislación general de arrendamientos de España, no por la normativa turística. Algunos inversores están optando por alquileres de temporada a medio plazo para nómadas digitales y trabajadores remotos, que se rigen por normas diferentes y no requieren licencia turística.
Pasos prácticos antes de comprar
- Solicita la documentación de la licencia. Si el establecimiento se anuncia con licencia turística, obtén el número de registro VFT y verifícalo en el registro turístico de la Junta de Andalucía. Confirma que la NRUA esté activa.
- Obtén el certificado de la comunidad. Para apartamentos, obtén una confirmación por escrito de que la comunidad no ha votado en contra del uso turístico. Sin certificado, no hay trato.
- Verifique la clasificación urbana. Algunas propiedades en zonas de uso mixto tienen restricciones que no encontrará en el listado. La nota simple del registro de la propiedad debería aclararlo.
- Elabore proyecciones conservadoras. Utilice una ocupación del 50 % y las tarifas comparables actuales, y luego realice pruebas de estrés frente a los cambios regulatorios.
- Habla con un gestor local. Un administrador especializado en solicitudes de licencias turísticas puede evaluar si una propiedad específica tiene probabilidades de obtener la aprobación, o señalar posibles problemas antes de que te comprometas.
En resumen
Andalucía sigue siendo una opción viable para el alquiler turístico, y Marbella, en particular, tiene menos restricciones que muchas ciudades costeras españolas. Sin embargo, la época en la que se podía comprar cualquier apartamento y alquilarlo por Airbnb ha terminado. El marco regulatorio actual exige planificación, documentación y un cumplimiento continuo que no existían hace cinco años.
Para quienes compran una hipoteca, esto significa considerar los ingresos por alquiler turístico como un beneficio potencial, en lugar de una fuente de ingresos garantizada. Las propiedades con mejor rendimiento durante la próxima década serán aquellas cuyos propietarios comprendieron las normas antes de firmar, no aquellas que se apresuran a cumplirlas tras recibir su primera multa.
El mercado inmobiliario de la Costa del Sol sigue fuerte. Eso sí, asegúrate de comprar con los ojos bien abiertos.
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