Turistuthyrningslicenser i Andalusien 2026: Vad bolåneköpare behöver veta

Om du köper en fastighet i Marbella eller Costa del Sol med planer på att hyra ut den när du inte använder den, läs igenom detta innan du skriver på något. Reglerna för korttidsuthyrning i Spanien har förändrats dramatiskt under de senaste två åren, och det som fungerade 2023 gäller helt enkelt inte längre.

Det här handlar inte om skrämseltaktik – Andalusien är fortfarande en av de mer gynnsamma regionerna i Spanien för semesteruthyrning. Men regelverket har utvecklats, och att förstå det kan betyda skillnaden mellan en fastighet som genererar 15 000 euro per år i hyresintäkter och en som står tom eftersom du inte lagligt kan lista den på Airbnb.

Den nya verkligheten: Två registreringssystem, inte ett

Spanien införde ett nationellt system för hyresregistrering år 2025 som löper parallellt med befintliga regionala licenser. Det innebär att fastighetsägare nu hanterar två byråkratiska lager:

Den regionala VFT-licensen (Vivienda con Fines Turísticos) beviljas av Junta de Andalucía och godkänner att din fastighet får användas som turist. Utan den kan du inte lagligt hyra ut i perioder under 60 dagar.

Det nationella NRUA-numret (Número de Registro Único de Arrendamientos) är en ny identifierare som alla korttidsuthyrningar måste visa på alla bokningsplattformar. Sedan juli 2025 är Airbnb, Booking.com och Vrbo skyldiga att avvisa annonser utan ett giltigt NRUA.

Den praktiska effekten? Du behöver båda. NRUA utfärdas via Spaniens digitala plattform (VUDA), men du kan inte få en utan den regionala VFT-licensen som ingår. Tänk på det som ett tvåstegsverifieringssystem – och om du misslyckas med något av stegen kan din fastighet inte listas.

Vad som egentligen förändrades i Andalusien

Junta de Andalucía reviderade sitt ramverk för turistuthyrning genom Decreto 31/2024, som trädde i kraft i februari 2024 med ytterligare förtydliganden under hela 2025. Här är det som är viktigt:

Gemenskapens röst

Detta är den största förändringen, och den som de flesta köpare missar helt. En bostadsrättsförening (motsvarande en bostadsrättsförening) kan nu rösta med 3/5 majoritet för att förbjuda turistuthyrning i byggnaden. Om du köper en lägenhet i ett komplex kan denna omröstning lägga stopp för dina uthyrningsplaner över en natt – även om du redan har en giltig licens.

Situationen förbättrades något i oktober 2025 när juntan klargjorde att befintliga, nationellt registrerade licenser förblir giltiga även efter försäljning av fastigheter utan att kräva nytt godkännande från kommunen. Men här är den avgörande skillnaden: nya ansökningar kräver fortfarande samtycke från kommunen, och kommunerna kan rösta för att blockera dem.

Innan du lägger ett bud på en lägenhet, begär ett skriftligt intyg från fastighetsförvaltaren som bekräftar att bostadsrättsföreningen inte har röstat för att förbjuda, begränsa eller villkora turistanvändning. Skaffa de senaste mötesprotokollen. Om fastighetsförvaltaren inte tillhandahåller dessa dokument är det din lösning.

Kapacitetsgränser och beboelighetsstandarder

Decreto 31/2024 införde strängare krav:

• Max 15 gäster per boende
• Max 4 gäster per sovrum (ned från 6)
• Luftkonditionering är obligatorisk för fastigheter som är i drift mellan maj och september.
• Första hjälpen-kit, brandsläckare och reklamationsblanketter på tre språk krävs.

Dessa är inte valfria riktlinjer – de är verkställbara vid inspektion, med böter på upp till 150 000 euro för bristande efterlevnad.

Gästregistrering Genom SES.Hospedajes

Sedan december 2024 måste alla gäster som bor i ett turistboende registreras via inrikesministeriets plattform SES.Hospedajes inom 24 timmar efter ankomst. Detta gäller alla korttidsuthyrningar, oavsett om du förvaltar boendet själv eller använder en uthyrningsfirma.

Datakraven inkluderar fullständiga pass- eller ID-uppgifter, nationalitet, vistelsedatum och ditt registreringsnummer. Underlåtenhet att registrera gäster kan leda till återkallelse av din hyreslicens.

Marbellas nuvarande läge: Relativt öppet, men räkna inte med det

Till skillnad från Málaga stad, som har begränsat turistuthyrningen till 8 % av bostadsbeståndet, har Marbella ännu inte infört specifika restriktioner. Ansökningar om nya VFT-licenser behandlas fortfarande, och stadshuset har inte förklarat några områden som överbefolkade.

Men här är sammanhanget: Málagas restriktioner kom plötsligt, och liknande åtgärder diskuteras över hela Costa del Sol. Om du köper med hyresintäkter som en central del av dina ekonomiska beräkningar, anta att regelverket kommer att skärpas, inte lättas, under de kommande fem åren.

Vad innebär detta i praktiken? Om du köper en fastighet som redan har en registrerad VFT-licens med ett aktivt NRUA-nummer, har du en starkare position än någon som planerar att ansöka om en ny licens efter köpet. Licensierade fastigheter överförs med köpekontraktet – licensen är kopplad till fastigheten, inte ägaren.

Överlåtelseprocessen: Vad händer när du köper en licensierad fastighet

Goda nyheter här. Det spanska generaldirektoratet för rättssäkerhet har bekräftat att registreringar för turistuthyrning är kopplade till fastigheten. När du köper en fastighet med ett befintligt VFT och NRUA behöver du inte ansöka igen – du genomför ett cambio de titularidad (ägarbyte) med både det andalusiska turistregistret och det nationella systemet.

Denna process tar vanligtvis 4–6 veckor och kräver originallicensdokumentation, köpekontrakt och identitetsbevis. Under denna period kan du fortsätta att driva verksamheten under den tidigare ägarens licens, men det är lämpligt att meddela denna status till bokningsplattformarna för att undvika avbrott i annonseringen.

Den viktigaste punkten: fastigheter med befintliga licenser har nu en mätbar premie. En lägenhet med licens i ett komplex där allmänheten inte har röstat emot turistanvändning är värd mer än en identisk lägenhet utan licens intill. Ta hänsyn till detta i dina köpförhandlingar.

Årsrapporteringskravet

Från och med februari 2026 måste alla licensinnehavare lämna in en årlig informativ deklaration som täcker uthyrningsaktiviteten från föregående år. Detta inkluderar:

• Syftet med varje vistelse
• Antal gäster per bokning
• Ankomst- och avresedatum
• Totala bokningar och intäkter

Detta gäller även om fastigheten inte hyrdes ut alls under året. Underlåtenhet att lämna in en anmälan kan leda till att ditt nationella registreringsnummer återkallas, vilket i praktiken tar bort din fastighet från alla större plattformar.

Hur detta påverkar dina bolåneberäkningar

Banker i Spanien lånar vanligtvis ut 60–70 % belåningsgrad till utlänningar som köper investeringsfastigheter. När de beräknar om en fastighet är ekonomiskt lönsam tar många köpare hänsyn till beräknade hyresintäkter för att kompensera för bolånebetalningar och driftskostnader.

Här är verklighetskontrollen:

Anta inte att du kommer att få en licens. Om du köper en lägenhet i ett bostadskomplex är den allmänna rösträtten en okänd variabel. Bygg din finansiella modell med antagandet att hyresintäkterna är noll och behandla sedan eventuella hyresintäkter som en bonus.

Ta med i beräkningen kostnaderna för efterlevnad. Installation av luftkonditionering, säkerhetsutrustning, årliga registreringsavgifter, fastighetsförvaltning och administration av gästregistrering läggs samman. En realistisk uppskattning för en tvårumslägenhet i Marbella är 2 000–4 000 euro årligen i efterlevnadsrelaterade kostnader före eventuella plattformsavgifter eller skatter.

Tänk på licenspremien. Om hyresintäkterna verkligen är viktiga för din investeringstes kan det kosta mer i förskott att köpa en fastighet med en befintlig, aktiv licens, men det eliminerar den största regulatoriska osäkerheten.

Förstå 60-dagarsregeln. Uthyrning på 61 dagar eller mer faller under Spaniens allmänna hyreslag, inte turistregler. Vissa investerare övergår till säsongsbetonade mellantidsuthyrningar för digitala nomader och distansarbetare, vilka fungerar under andra regler och inte kräver turistlicens.

Praktiska steg innan du köper

1. Begär licensdokumentation. Om fastigheten annonseras som att den har en turistlicens, skaffa VFT-registreringsnumret och verifiera det i Junta de Andalucía turistregister. Bekräfta att NRUA är aktiv.
2. Skaffa bostadsrättscertifikat. För lägenheter, skaffa skriftlig bekräftelse på att bostadsrättsföreningen inte har röstat emot turistanvändning. Inget certifikat, ingen överenskommelse.
3. Kontrollera den urbana klassificeringen. Vissa fastigheter i blandanvändningszoner har restriktioner som du inte hittar i listningen. Den enkla förklaringen från fastighetsregistret bör förtydliga detta.
4. Skapa konservativa prognoser. Använd 50 % beläggning och nuvarande jämförbara priser, och stresstesta sedan mot regeländringar.
5. Prata med en lokal turistbyrå. En specialiserad administratör som hanterar ansökningar om turistlicenser kan bedöma om en specifik fastighet sannolikt kommer att få godkännande – eller flagga potentiella problem innan du bestämmer dig.

Slutsatsen

Andalusien är fortfarande lönsamt för turistuthyrning, och Marbella har färre restriktioner än många spanska kuststäder. Men eran då man köpte vilken lägenhet som helst och slog upp den på Airbnb är över. Regelverket kräver nu planering, dokumentation och kontinuerlig efterlevnad som inte fanns för fem år sedan.

För bolåneköpare innebär detta att de behandlar hyresintäkter från turister som en potentiell förmån snarare än en garanterad inkomstström. De fastigheter som presterar bäst under det kommande decenniet kommer att vara de där ägarna förstod reglerna innan de skrev på – inte de som kämpar för att följa reglerna efter att ha fått sin första böter.

Fastighetsmarknaden på Costa del Sol är fortsatt stark. Se bara till att du köper med öppna ögon.